商品房买卖惩罚性赔偿的适用（一）
作者：东营律师
来源：本站原创
日期：2011-06-28 11:58:22
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属于：商品房买卖
惩罚性赔偿在我国运用的不是很多，一般都是依据“填平原则”，由违约方支付守约方相当于损失的赔偿，并不给予违约方课以过多义务。但是在某些领域，惩罚性赔偿还是存在的，比如商品房买卖纠纷中就约定了惩罚性赔偿。
《商品房司法解释》共规定了3类共6种惩罚性赔偿
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
1：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
2：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
上述两种情况下，只有当出卖人根本违约，致使合同目的不能实现，才适用赔偿已付房款一倍的赔偿。如果在商品房买卖合同签订后，消除相关影响的，合同仍应该履行。
3：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
4：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实
5：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
上述三个方面属于出卖人的欺诈，其中故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，必然导致买卖合同无效，买受人主张惩罚性赔偿。
6：误差比例超过3%导致惩罚性赔偿
司法解释第14条以3%为界，分别有不同处理，其中涉及惩罚性赔偿的，是房屋实际面积大于合同约定面积比超过3%部分的价款由出卖人承担，所有权归买受人，如果房屋实际面积小于合同约定面积，误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。
