商品房买卖合同约定的房屋面积与实际交付时房屋面积存在差异的处理
作者:东营律师
来源:本站原创
日期:2019-11-13 16:27:48
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属于:商品房买卖
商品房买卖合同约定的房屋面积与实际交付时房屋面积存在差异的处理
为加强公司商品房买卖合同的管理,结合最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”),首钢地产法务部针对商品房买卖合同签订、履行等具体事宜作相关法律解读,以避免和减少合同履行过程中出现法律纠纷的风险,切实维护公司利益。
《解释》第十四条,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
一、商品房面积差异的认定
实务中常常以测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据。
《商品房销售管理办法》第34条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
《房产测绘管理办法》第17条,当事人对房产测绘成果有异议的,可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
第18条,用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
房地产开发企业应当以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积,并向购房人提供商品房测绘成果表。房地产行政主管理部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。测绘机构因商品房测绘误差超过国家规定允许技术误差范围,造成购房人或房地产企业损失的,应当承担相应的赔偿责任。
从上述条文可以看出,测绘成果表是确定商品房产权登记面积的依据,商品房买卖双方也可以约定以测绘成果表作为确定所交付商品房面积的依据。如果测绘成果表上所记录的商品房面积超过合同约定的正常误差范围,买受人可以在收到测绘成果表后作出是否退房的决定。这种作法符合实际,买受人在交房时间点前后收到测绘成果表时,就可以知道交付房屋面积误差有多大,是否符合合同约定的退房条件,以便作出是否退房的决定。买受人作出退房决定后,开发商也可以及时将买受人所退房屋再次卖出,避免损失扩大。
二、商品房面积差异的处理
按照《解释》第十四条的规定,交付房屋面积与合同约定面积不符合时,如合同有约定,按约定处理;合同没有约定的,按《解释》第十四条处理。
(一)有约定的按约定处理
民事纠纷的处理本着意思自治的原则,如果买卖双方在买卖合同中对房屋交易中存在面积差异的处理做出了明确约定,应当按照约定来处理。但是在实践中存在着约定不明、双方当事人对约定的理解差异等问题。
案例:钱得存与北京中农金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
钱得存申请再审称,本案所涉商品房买卖合同第五条1.(1)“房屋面积最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”不是双方约定的内容,该合同是被申请人提供的格式合同,没有体现双方协商的过程,该约定也是被申请人制作好的条形章加盖内容,属于格式条款,申请人理解为在误差3㎡的范围内结算而不是按照产权交易中心界定面积结算,应作有利于申请人的解释,且被申请人的宣传资料、销售广告对所购房屋也作了说明,被申请人不能再另行主张房屋面积,被申请人签订合同时还存在欺诈的故意,应当驳回其诉讼请求。
法院再审认为:本案再审审查的焦点问题是争议房屋面积差异应如何处理。合同是当事人意思自治的结果,依法成立并生效的合同,双方当事人均应全面适当履行。本案中,双方在合同第五条“面积确认及面积差异处理”项下明确约定:“合同约定面积与产权面积有差异的,以产权登记面积为准”,且约定有“房屋面积最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”的内容。“房屋面积最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”系以条形章加盖形式载入合同,是双方选择的处理面积差异的方式,同时在该选择项下面还载明双方未选择的处理方式,即按照面积误差比绝对值以3%为分界点的处理方式,故以社会上普通人所能了解的含义为视角,双方选择的面积差异处理方式意思明确单一,并不致人产生歧义。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时,合同有约定的,按照约定处理的规定,二审以双方合同的约定处理争议房屋面积并无不当。
(二)无约定,按照《解释》第十四条的原则处理
1、按套内建筑面积计价面积误差的处理
A. 面积误差比绝对值在3%以内的处理
出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)的,不论是面积增加导致面积误差比绝对值在3%以内,还是面积减少导致面积误差比绝对值3%以内(含3%),均只能据实结算,继续履行合同,而不能解除合同。要求解除合同的,不予支持。据实结算,包括面积增加或者减少两种情况。面积增加的,由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款,面积减少的,由出卖人返还减少的面积的房价款。
B. 面积误差比绝对值超出3%的处理
面积误差比绝对值超出3%包括两种情况:
其一,由于面积增加致使面积误差比绝对值超出3%。交付的套内建筑面积的误差比超出3%的,有两种处理方式,一是买受人有权要求解除合同。买受人要求解除合同的,人民法院应当予以支持。解除合同的,如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的,出卖人应当返还买受人已付的房价款,并支付已付房价款的利息。二是继续履行合同。买受人同意履行合同的,应当继续履行合同。继续履行合同的,如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加造成的,那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照合同约定的价格予以补足,而面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。
其二,由于面积减少致使面积误差比绝对值超出3%。面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的,那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人,而面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2、按建筑面积计价面积误差的处理
A. 面积误差比绝对值在3%以内的处理
出卖人交付的建筑面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)的,不论套内建筑面积或分摊的共有建筑面积增加或减少,只要建筑面积增加或减少致使面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,就应当据实结算,继续履行合同,而不应解除合同。据实结算,如果是面积增加的,即由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款,面积减少的,由出卖人返还减少的面积的房价款。
B. 面积误差比绝对值超出3%的处理
案例:满洲里兰德置业公司与魏八香商品房销售合同纠纷再审民事判决书
申诉人满洲里兰德置业有限公司(简称兰德公司)因与被申诉人魏八香商品房销售合同纠纷一案,不服内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院(2016)内07民再11号民事判决,向内蒙古自治区人民检察院申诉。
检察院抗诉认为,呼伦贝尔市中级人民法院(2016)内07民再11号民事判决存在法定监督情形,理由如下:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。本案中,双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中规定:合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行约定:(1)单价不变,按产权登记面积结算房款,差额房款多退少补,合同继续履行。(2)应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。根据合同约定,双方当事人对面积差异处理的方式已作出约定,本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于合同没有约定或约定不明确前提下的处理方式。
再审裁判结果
兰德公司与魏八香签订的《商品房买卖合同》第三条约定,建筑面积共15平方米,其中,套内建筑面积9平方米,公共部位与公用房屋公摊建筑面积6平方米。第五条面积确认及面积差异处理条款中约定,以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:(1)单价不变,按产权登记面积结算房款,差额房款多退少补,合同继续履行;(2)应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。《商品房销售管理办法》第二十一条规定,按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。本案中,兰德公司与魏八香在合同中约定按建筑面积计价,明确了套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,但是并未明确约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。在交付房产后又一直存有争议,应属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条约定不明的情形,故魏八香对超出合同约定3%以内的部分(0.45平方米),应按照合同约定单价补交房款。
综上,兰德公司的再审请求不能成立,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。