曹女士来电咨询这样一个事情，09年7月她通过熟人介绍找到王先生，提出愿意购买王先生名下的位于杨浦军工路的一处房产，当时约定购房款共计135万，定金5万元，首付15万，并签订了房屋买卖合同，交了定金。事后曹女士再找到王先生付首付款时，被王先生告知房子已卖与他人，并办理了过户手续，愿意退还曹女士的定金，曹女士不愿意，协商未果诉至法院，请求判定王先生后签订买卖合同无效，房产应过户到自己名下。
 
曹律师观点：此案例涉及到“一房二卖”的问题，即出卖人分别与两个买受人签订房屋买卖合同，如何认定买卖合同效力问题及买受人如何实现物权问题。此可以分解为以下几种情形
 
1：在先买受人与出卖人签订合同并已过户的，出卖人又把房产高价卖与第三人；此种情况应该保护在先买受人的权利，其可以获得房屋所有权，因其在先买得并已过户，不可能存在恶意串通行为，后买受人只能要求出卖人承担违约责任，要求出卖人赔偿损失
 
2：出卖人分别签订买卖合同，并且都没有办理过户的，此种情况比较复杂，涉及到实际履行问题，物权行为与债权行为问题。
 
首先，由于都没有办理登记，买受人与出卖人之间存在的是债权关系，各个买受人均具有同等的请求权，即要求出卖人履行合同，不存在谁签订合同在先谁就可以主张履行合同，此即债权平等。
 
其次，既然谁都可以要求出卖人履行债权，那么哪个买受人可以获得该债权从而拥有房屋的所有权呢？根据合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……的违约责任。合同法第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适合强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。因此，要看数个买受人有平等的债权请求权时，要综合看该债务是不是可以实际履行或履行费用过高，一般会考虑下列情形：
 
第一：买受人是否已经实际居住，如果一方买受人搬进居住、使用，则应当多考虑实际居住的买受人的债权请求权。
 
第二：买受人是否已经付清房款，如果一方买受人已经付清全部房款，则应当考虑已付清房款买受人的债权请求权。
 
第三：房产是否有买受人的附加值，即该房屋是否已被买受人装修，修缮等增加房产价值的行为，则应当考虑支持该买受人请求。
 
这些因素是综合考虑的，综合把握，从而确定最适宜实际履行的一方。
 
3：在先买受人与出卖人签订买卖合同后，后买受人又与出卖人签订合同并已经过户登记的，此种情况，一般是后买受人取得房屋所有权，在先买受人只能要求出卖人承担违约责任，除非在后买受人与出卖人恶意串通损害在先买受人利益，那么可以要求撤销买卖行为并变更登记。即使在后买受人明知出卖人与在先买受人签订来买卖合同，只要付出更高的购房款，此是正常的商业交易行为，应当保护在后买受人通过登记而取得的所有权。

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