商品房买卖“五证”和“二书”的效力
作者：东营律师
来源：本站原创
日期：2011-06-28 11:58:22
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属于：商品房买卖
“五证”、“二书”是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
那么未取得五证的房产公司销售商品房的，商品房买卖合同是否有效，
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。具有下列情形之一，没有《商品房销售许可证》导致合同无效行或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，帮意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，与开发商签定的《商品房买卖合同》应当认定无效，开发商应返还已付购房款及利息、赔偿损失。
