购房意向书认定为商品房买卖合同的法律依据与司法判例
作者:东营律师
来源:本站原创
日期:2019-01-25 12:34:38
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属于:商品房买卖
购房意向书认定为商品房买卖合同的法律依据与司法判例
导读:近日,本律师代理一起商品房预售合同纠纷,案情如下:王某于2013年与武汉某公司签订“购房意向协议书”,协议书对双方主体身份、房屋位置、面积和房屋单价、总价等都做了明确具体的约定,且公司已收取约17万元左右“诚意金”,约定剩余房款待交房时付清。此后15-17年武汉房价大涨,单价由5700元上涨至16000元/平米,某公司便以仅签订了“预约合同”为由,不再履约。本律师代理原告,坚持认为涉案合同的性质应当为本约。为保证同案(类案)同判,特整理如下法律依据和司法判例,供法官参考。
一、法律依据
1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
2.《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
3.司法裁判指导意见
1)《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第二条 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。
2)《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》
第二条第九项:9、开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的,分别情况予以处理:
(1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的,应当认定为正式的商品房买卖合同,拟购房人要求继续履行的,应予支持。
因开发商的原因致使合同不能继续履行的,拟购房人除可以请求解除合同外,还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(2)认购协议、预购协议及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等,拟购房人要求继续履行,且继续履行不会出现障碍的,应当判决继续履行。
3)《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》
根据《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同应当明确十三项主要内容,实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约?
答:商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可,无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的,应视为商品房买卖合同即本约成立,但当事人另有约定的除外。
二、司法判例
1.认购协议具备商品房买卖合同的主要内容,应当认定为房屋买卖合同
案例一:蒲伟与青岛华沃置业有限公司商品房预售合同纠纷案
法院查明事实:蒲伟与华沃置业公司于2009年7月8日签订《青岛华沃大厦认购意向书》,约定蒲伟认购的商品房为华沃置业公司开发的位于青岛市崂山区深圳路179号华沃大厦**栋7单元5套房屋,建筑面积583.07m2,单价8535元/m2,认购价4976502元。付款方式约定为按揭付款...出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起7日内认购方到该项目售楼中心协商并签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》后,该意向金应当抵作该商品房价款。
蒲伟分别于2009年7月8日、2009年7月15日向华沃置业公司支付了认购书约定的购房意向金100万元,华沃置业公司向蒲伟出具了收款收据,收据中载明款项系“购房意向金”。
法院认定:一审法院:蒲伟与华沃置业公司之间签订的《青岛华沃大厦认购意向书》从表面上看虽系商品房认购协议,但该认购协议明确约定了房屋的座落、面积、单价、总价等核心事项,具备了商品房买卖合同的主要内容,并且华沃置业公司已经按照约定收受蒲伟房款100万元,故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,该认购协议应认定为商品房买卖合同,双方均应继续履行《青岛华沃大厦认购意向书》约定的内容。
二审法院:本案争议的焦点问题是:双方签订的认购意向书是否可以认定为商品房买卖合同。本案中,双方当事人在认购意向书中明确了当事人的住所、联系方式、房号、面积、建筑面积单价、付款方式等主要内容,并且华沃置业公司收取了蒲伟的100万元意向金。因此,双方签订的认购意向书符合上述司法解释第五条的规定,应当将认购意向书认定为商品房买卖合同。
法院判决:一、《青岛华沃大厦认购意向书》系有效商品房买卖合同,双方继续履行该《青岛华沃大厦认购意向书》约定的内容;二、华沃置业公司应在房屋通过竣工验收后十日内向蒲伟交付房屋
审理法院:青岛市崂山区人民法院;青岛市中级人民法院
案号:(2012)崂民一初字第102号;(2013)青民一终字第742号
案例二:胡丕阳、何毓敏诉华升建设集团浙江置业投资有限公司商品房预约合同纠纷案
法院查明事实:(原被告)双方签订《豪都花园购房单》一份,约定:原告向被告购买豪都花园一期15幢02号别墅一套,面积313.79平方米,总价1521882元,付款方式:按揭。但双方对房屋的交付、付款方式、质量要求等均未作进一步的明确约定。原告前后共付款310000元。
法院认定:原、被告就豪都花园一期15幢02号别墅签订的《豪都花园购房单》,就购房标的物的坐落、面积、总价、付款方式等均作了约定,并明确下一步将签订商品房买卖合同,双方为此签订的协议,已构成了商品房预约合同。且该预约合同与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定相符,双方虽未签订其他书面的商品房买卖合同,但双方的事实行为已构成商品房买卖合同。
法院判决:原被告继续履行商品房买卖合同,被告(卖方)交付房屋,并协助办理过户手续。
审理法院:宁波市北仑区人民法院;案号:(2012)甬仑榭民初字第47号
案例三:程晖与北京金实房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案
法院查明事实:2014年1月4日,原告与被告签订《房屋买卖意向书》,约定原告向被告购买涉案房屋,总价款为300万元。意向书签订当日,原告即向被告支付定金10万元,并于2014年2月19日以银行汇款的方式向被告支付购房款100万元。至起诉时余款项未付。双方未签订正式房屋买卖合同。
法院认为:原告与被告就涉案房屋的交易所订立之《房屋买卖意向书》,已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容,可以认定为房屋买卖合同,双方均应当按照约定履行各自义务。
审理法院:北京市朝阳区人民法院;案号:(2014)朝民初字第27004号
案例四:赵毅与汉中市紫柏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
法院查明事实:原、被告双方于同年8月31日签订《商品房认购协议》一份,“认购协议”对商品房位置及结构形式、付款方式、违约责任等事项进行了约定。协议签订之后,原告于2010年9月6日以其妻靳彩华名义向被告公司支付购房款200000元,2010年11月26日,原告又以其妻靳彩华名义向被告公司支付购房款500000元,由被告公司出具收款收据一份,载明收款项目为“预交购房款”。
法院认为:二审:“本院认为,本案双方当事人于2010年8月31日签订的《商品房认购协议》,对双方当事人名称和姓名、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交付时间、办理产权登记、违约责任以及物业管理等均进行了约定;上诉人紫柏公司在协议签订前后,先后三次收取被上诉人赵毅270万元购房款。基于以上事实,原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,认定协议属于商品房买卖合同,该认定并无不当。”
审理法院:陕西省汉中市中级人民法院;陕西省高级人民法院
案号:(2013)汉中民初字第00053号;(2014)陕民一终字第00108号
案例五:湖南九环房地产开发有限公司与被告谭海清商品房预约合同纠纷案
法院查明事实:原告湖南九环房地产开发有限公司与被告谭海清签订《九环**城认购协议书》,并由原告为被告制作置业计划表。协议书约定被告向原告认购物业“4幢负一层4103房”(即4幢4单元-1层**房屋),建筑面积54.64,认购总价为1268378元,置业计划书载明首付款594804元。2015年2月14日,被告按照约定向原告交纳了首付款594804元,但因为购房合同未及时生成,双方约定推迟至2015年3月5日签订购房合同。至起诉时双方未按约签订购房合同。
法院认定:本案原、被告之间签订的《九环**城认购协议书》(以下简称《协议书》)中包含了当事人名称和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、面积差异的处理方式等构成商品房买卖合同的主要内容,且原告已经收受了被告594804元的购房首付款,故该认购协议性质可以认定为商品房买卖合同,原、被告之间的商品房买卖合同关系在签订认购协议之时已经成立,原、被告应按照合同内容履行合同义务,被告应当依约支付总购房款1268378元。
审理法院:宁乡县人民法院;案号:(2015)宁民初字第03033号